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お役立ちブログ

Q.知人から更地状態の土地を購入したのですが、法務局で登記を調べたら、実在しない建物が登記されていました。その建物及び所有者については知人も知らなかったようです。私はこの土地に家を建てたいと思っているのですが、どうすればいいのでしょうか?


A.法律(不動産登記法)では、取壊し等で建物が滅失した時は、取り壊した日から1ヶ月以内に、所有者が建物滅失登記を申請しなければならない事になっています。今回の例は、かつて建物が実在し、それが滅失した際、滅失登記がされないまま土地が人手に渡り、その後土地の所有者が移り変わった現在まで、古い建物の登記が残ったままになっているものと推測されます。

建物の滅失登記は、その建物の所有者に申請義務がありますので、先ずは登記されている建物の所有者を探します。

所有者本人またはその相続人が見つかれば、滅失登記に協力してもらえる場合もありますが、みつからない場合は、法務局の登記官に対して、登記の申出を行うことが出来ます。

申出を受けた登記官は、現地を調査して建物が存在しない事を確認した後、職権で建物の登記を抹消することができます。もし、滅失登記しないままだと、いつまでも存在しない他人名義の建物登記が残ることになってしまい、銀行ローンなどの融資を受けられない事があります。

そうならないために、土地を購入する際は滅失忘れ建物がないかどうか確認することをお勧めします。

Q.20年前に新築した家を登記していませんでした。今回銀行から融資を受けるため登記の必要があるのですが可能でしょうか。新築時の建築確認済証や検査済証などの書類は紛失しています。


A.法律では、建物を新築した者は1ヶ月以内に建物の登記をしなければならないと定められています。しかし、期限を過ぎても必要な書類が揃えば登記は可能です。

建物の登記に必要な書類は、登記官が申請人の所有権の取得を推測・判断できる書類で、原則として次のうちの2種類が必要とされています。

1、確認済証
2、検査済証
3、建築請負人の工事完了引渡証明書+印鑑証明書
4、建築請負契約書+工事代金領収書
5、固定資産税納付証明書又は固定資産税台帳登録事項証明書
6、敷地所有者の証明書
7、敷地の賃貸契約書
8、火災保険加入証書
9、電気ガス水道等の設備代金領収書
10、建物の建築を目的とした金融機関の貸付証明書
11、隣地居住者の証明書
12、借家人の証明書

もし、増改築等で新築当時と違う建物になっていたり、相続が発生していたりすると、上記以外の書類が必要になる場合があります。登記をしないまま何十年も放置していると、いざ登記をしようとする段になって、予想していなかった相続人を相手に遺産分割協議をしなければならない事態になる等、予期しない負担が発生する事も多々あります。

不動産登記法では、建物を新築した場合、所有者に1ヵ月以内に建物表題登記を申請する義務を負わせています。怠った場合罰則もあります。建物を新築した際には遅滞なく登記をしておくことをお勧めします。

Q.農地の慣習上の筆界にはどのようなものがあるのでしょうか?


A.農地の慣習上の筆界は、おおむね次の通りです。

(1)高低差のない農地間に畦畔がある場合
 落し水がないときは、畦畔の中央。
落し水があるときには、水を落とす側の畦畔尻。
(2)高低差がある農地間に畦畔がある場合
 傾斜がおおむね15度以上のときは、畦畔尻。
傾斜がおおむね15度以下のときには、畦畔の中央。
(3)階段畑(田)の場合
 傾斜地の法尻。
以上、農地の慣習上の筆界について、代表的な例を簡単にご紹介しました。
実際には、これとは違う場合も数多く存在しますので参考になさってください。

Q.宅地の慣習上の筆界にはどのようなものがあるのでしょうか?


A.宅地の慣習上の筆界は、おおむね次の通りです。

■隣接地と擁壁等により区画されていない場合

(1)接近して家屋が建っている場合
両屋根の庇(ひさし)の中心。
(2)隣接地が空き地の場合
壁面後退規制がない場合は、軒先の先端。
参考図2:
http://www.to-ki.jp/data/VOL-265_2.gif
※壁面後退規制とは、建物の密集を防ぐ目的で、建物の壁から境界までの 最小限の距離を定めたものです。用途地域が第一種低層住居専用地域、第 二種低層住居専用地域にある土地が対象となっています。
■隣接地と擁壁(ブロック積)により区画されている場合
(3)擁壁下に側溝がない場合
擁壁の基礎の外側。
(4)擁壁下に側溝がある場合

擁壁下の下端。
参考図4:
http://www.to-ki.jp/data/VOL-265_4.gif
以上、宅地の慣習上の筆界について、4つの例を簡単にご紹介しました。 実際には、様々な条件によりこれとは違う場合も多く存在しますので、詳しく は、弊事務所にお問合せください。

Q.土地の境界を表す言葉として「筆界」と「所有権界」があると聞きましたが、両者の違いは何でしょうか?


A.まず「筆界(ひっかい)」とは、法務局に登記されている地番と地番の境のことで、個人の意思で勝手に変更することはできません。筆界は法務局に備え付けられている図面で確認することができ、「公法上の境界」とも呼ばれます。

次に「所有権界(しょゆうけんかい)」ですが、これは土地の所有権の及ぶ範囲の境を意味し、お隣さんとの話し合いで自由に決めることができます。所有権界は「私法上の境界」とも呼ばれます。

この「筆界」と「所有権界」が一致していれば問題はないのですが、一致しない状態になると、トラブルを招く恐れが出てきます。例えば、変更前の境界(登記された筆界)のままだと土地の使い勝手が悪いので、お隣さんと話し合い、お互いの土地の一部を交換して、使いやす
い形に境界を変更したとしましょう。

参考図: http://www.to-ki.jp/data/VOL-261.gif

このとき、変更結果をまだ登記(分筆・所有権移転)していない状態の境界が所有権界です。

お隣さんとの話し合いで境界を変更しても、法務局に登記された境界(筆界)が変更前のままだと「筆界」と「所有権界」が一致していない状態になります。このまま放置しておくと、第三者に売買する場合や、本人が亡くなり相続が発生した後等に境界紛争に発展しかねません。

この場合、境界の変更結果を登記(分筆・所有権移転)して「所有権界」と「筆界」を一致させる事でトラブルを防止することができます。

Q.所有する土地に含まれていた旧里道の払い下げを受けましたが、この土地は登記されていませんでした。このような場合にはどのような手続が必要になるのでしょうか?


A.道路法や河川法といった法律の適用を受けないで、里道や水路に使用されている土地を「法定外公共物(ほうていがいこうきょうぶつ)」と呼びます。

この里道や水路はもともとは国有地ですが、現在は宅地や田畑の一部になってしまっていて、里道や水路としての機能を失っているものは、払い下げを受けることが可能です。

このような国有地は登記されていない場合が多く、未登記の土地を入手した場合には、土地の表題登記を申請しなければなりません。土地の表題登記を申請する場合には、次のような情報を添付しなければなりません(不動産登記令 別表四項添付情報)。

イ)土地所在図
ロ)地積測量図
ハ)表題部所有者となる者が所有権を有することを証する情報
ニ)表題部所有者となる者の住所を証する市町村長、登記官その他の公務
員が職務上作成した情報(公務員が職務上作成した情報がない場合にあっ
ては、これに代わるべき情報)

Q.建物を取り壊した際にはどのような登記が必要になるのでしょうか?


A.法律(不動産登記法)では、登記されている建物を完全に取り壊したり焼失した場合には、その所有者は、取り壊した日(焼失した日)から一月以内に、建物の滅失(めっしつ)の登記を申請しなければならないことになっています。

取り壊した(焼失した)建物が附属建物だったり、建物の一部だった場合には、滅失の登記ではなく、表題部の変更の登記が必要になります。建物の滅失の登記は、表題部の登記事項が下線を引く手続きで抹消し、原因欄に年月日取壊し、又は焼失のように記載し登記簿を閉鎖します。閉鎖される登記簿の権利部(甲区・乙区)につきましては、甲区及び乙区欄の内容はそのまま何も付け加えることはしません。

権利の元となっている建物が物理的に存在しなくなったため、抵当権など第三者の権利があったとしてもそのまま閉鎖の手続きがなされるわけです。但し抵当権などの債務が残っている建物を取り壊す場合は、事前にその権利者の承諾をもらっておくことが後々のトラブルを防ぐことになります。

また、建物が無くなったのに滅失の登記をしないままでいると、固定資産税の納付書が送付されてくる可能性もありますので、早めに滅失の登記を申請することをお勧めします。

Q.家を新築した際にはどのような登記が必要なのでしょうか?


A.建物を新築した場合には「建物表題登記(たてものひょうだいとうき)」が必要です。

建物表題登記には申請義務があり、新築した建物の所有者は、建物の完成後1カ月以内に申請しなければなりません。また、まだ表題登記がない建物を購入した場合には、その所有権を取得した人が、所有権を取得した日から一カ月以内に申請しなければなりません。

法律には罰則も規定されており、「申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する」と規定されています(不動産登記法第百六十四条)。

建物表題登記がなされると、不動産登記簿の表題部に、建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが記載されます。

尚、その建物の所有権を他人(第三者)から守るために所有権の保存登記をしておけば万全です。また、銀行等から融資を受ける場合には抵当権設定登記をするのが一般的ですが、抵当権設定登記に先立ちこの保存登記をしておく必要があります。

所有権の登記がなされると、不動産登記簿の権利部甲区に、その建物の所有者は誰で、いつ、どんな原因(保存、売買、相続など)で所有権を取得したのかなどが記載されます。
抵当権設定登記は、不動産登記簿の権利部乙区に記載されます。

これらの登記申請の代理業務を行うのは、土地家屋調査士と司法書士です。建物表題登記は土地家屋調査士が行い、所有権保存登記・抵当権設定登記は司法書士が担当します。登記の順序としては、まず最初に建物表題登記を行わなければなりませんので、業務の流れは土地家屋調査士からはじまることになります。

Q.私の家の登記簿を見ると、主:居宅、符号1:物置、となっているのですが、これはどのような意味なのでしょうか?


A.「主」と「符号1」は「主たる建物(しゅたるたてもの)」と「附属建物(ふぞくたてもの)」の関係を表しています。建物は、一個の建物毎に登記する事になっているのですが、同じ所有者の複数の建物が利用上一体となっている場合には、それらをまとめて一個の建物として取り扱うことができます。

実際には数棟ある建物を一個の建物として扱うわけですから、複数ある実際の建物を区別するために、主たる建物と、附属建物といった形で分類しているわけです。

参考図1: http://www.to-ki.jp/data/VOL-248_1.gif

ここで重要なのが「利用上一体となっている」という事です。参考図1の例では、物置は居宅の利用を補う関係にあることが明らかですので、居宅を主たる建物、物置を附属建物として、全体を一個の建物として取り扱うことができるのです。

しかし、それぞれの建物の所有者が違ったり、建物としての要件を満たしていない場合には、利用上一体の関係にあっても、主たる建物と附属建物として登記することはできません。また、同一の所有者の建物であっても、それぞれの建物が独立して利用されているような場合には、主たる建物と附属建物として登記することはできません。

参考図2:  http://www.to-ki.jp/data/VOL-248_2.gif

H29.2.19、泉州国際市民マラソンに参加させていただきました。
この大会は、関西国際空港が開港した1994年に第1回大会が開催されました。堺市西区(浜寺公園)をスタートし、泉佐野市(りんくうタウン)をゴールとする日本陸上競技連盟が公認する制限時間5時間のフルマラソンです。コース上には「田尻スカイブリッジ」と「泉南マリンブリッジ」の2つの橋梁があり、折り返しも含めて33km付近から計4度の橋越えがあるためこのレースの難所となっています。

グロスタイムで3時間48分31秒、ネットタイムで3時間46分16秒でゴールできました。自己ベスト更新いたしました!沿道では沢山の方々の声援をいただき、また、ボランティアの皆様のお力をいただきゴールできました。お世話になりました。感謝申し上げます。