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お役立ちブログ

Q.私は不動産屋さん仲介の土地を購入する予定です。現地を確認したところ、境界杭は全て有りましたので境界には問題が無いように思えるのですが、大丈夫でしょうか?


A.境界杭があるだけでは十分とは言えません。

最初は正しい位置に設置されていたとしても、工事等で位置がずれたり、意図的に移動されることもあり得ますので、境界の正しい位置を復元することができる図面も必要です。

法務局に「地積測量図」が備え付けてあれば、たとえ境界杭が無くなってしまっても、元の位置に復元することができます。

さらに、隣地所有者の境界承認印が押印してある「境界確定図」があれば、境界のトラブルを防ぐことができます。

土地を購入する際には、丈夫な境界杭が設置されている事の他に、境界の根拠となる図面の存在も確認しましょう。

もし、将来にわたって境界トラブルを防止したいとお考えであれば、境界確定図の作成をお勧めします。

境界確定図の作成にはそれなりに費用もかかりますが、信用できる境界杭を維持するためには最も安全な方法と言えます。

Q.家を建てる目的で不動産屋さん仲介の土地を購入しました。その土地には境界杭が設置されていたので、登記記録の面積200平方メートルを信用して、実測せずに売買契約したのですが、家を建てる際に建築業者が土地の面積を実測したところ、10平方メートル少ないことがわかりました。どうしてこんな事が起こるのでしょうか。また、今後のために何をすればいいのでしょうか。


A.不動産登記は、不動産(土地や建物)の所有者や面積といった情報が一般公開されており、安全で円滑な不動産取引ができるようにする役割を持っています。

その登記の情報を公開しているのは登記所(法務局等)と呼ばれる国の機関で、誰でも手数料を納付して自由に見たり写しをもらうことができるようになっています。

さて、登記記録の面積と実際の面積ですが、土地に境界杭が設置されていたとしても、登記の面積が、実際の面積と一致しているとは限らないのです。むしろ誤差も含めて多少の違いがあることが多いようです。

面積の違いが起きる原因としては、次のようなことが考えられます。

1、元々の面積が違っていた場合

計算ミスや記載ミスの他、測量誤差が大きかった時代に測量されたものや、税の負担を少なくするため面積が小さくなるように測量をしていた時代に登記された面積がそのまま現在まで受け継がれているような場合。

2、古い時代に分筆された土地の場合

平成17年の不動産登記法改正前の分筆登記では、分筆する部分だけ測量して、残地(残りの部分)を元の面積から差し引き計算することが可能でした。この場合、元の面積の誤差が残地だけに残りますので、分筆を繰り返すたびに残地の誤差が大きくなっていきます。

3、境界杭が移動した場合

道路工事やブロック塀工事などを行う際に、邪魔になる境界杭を抜いて、元の位置に戻さなかった場合、あるいは何らかの目的で意図的に移動したような場合等いろいろなことが考えられます。

上記以外にも数多くの原因が考えられます。

なお、現在では測量技術や機器の性能が向上し、測量誤差が無視できるほど小さくなっているほか、分筆する際には、全て実測して計算することが義務づけられましたので、分筆残地に誤差が残ることも無くなりました。それでも、古い登記が残っている土地では今回の事例のように、登記記録の面積と実際の面積が違うといった事が起こり得ます。この場合、土地境界確定図を作成し、土地地積更正登記を申請することで、両者を正しい面積で一致させることができます。

Q.知人から更地状態の土地を購入したのですが、法務局で登記を調べたら、実在しない建物が登記されていました。その建物及び所有者については知人も知らなかったようです。私はこの土地に家を建てたいと思っているのですが、どうすればいいのでしょうか?


A.法律(不動産登記法)では、取壊し等で建物が滅失した時は、取り壊した日から1ヶ月以内に、所有者が建物滅失登記を申請しなければならない事になっています。今回の例は、かつて建物が実在し、それが滅失した際、滅失登記がされないまま土地が人手に渡り、その後土地の所有者が移り変わった現在まで、古い建物の登記が残ったままになっているものと推測されます。

建物の滅失登記は、その建物の所有者に申請義務がありますので、先ずは登記されている建物の所有者を探します。

所有者本人またはその相続人が見つかれば、滅失登記に協力してもらえる場合もありますが、みつからない場合は、法務局の登記官に対して、登記の申出を行うことが出来ます。

申出を受けた登記官は、現地を調査して建物が存在しない事を確認した後、職権で建物の登記を抹消することができます。もし、滅失登記しないままだと、いつまでも存在しない他人名義の建物登記が残ることになってしまい、銀行ローンなどの融資を受けられない事があります。

そうならないために、土地を購入する際は滅失忘れ建物がないかどうか確認することをお勧めします。

H29.2.19、泉州国際市民マラソンに参加させていただきました。
この大会は、関西国際空港が開港した1994年に第1回大会が開催されました。堺市西区(浜寺公園)をスタートし、泉佐野市(りんくうタウン)をゴールとする日本陸上競技連盟が公認する制限時間5時間のフルマラソンです。コース上には「田尻スカイブリッジ」と「泉南マリンブリッジ」の2つの橋梁があり、折り返しも含めて33km付近から計4度の橋越えがあるためこのレースの難所となっています。

グロスタイムで3時間48分31秒、ネットタイムで3時間46分16秒でゴールできました。自己ベスト更新いたしました!沿道では沢山の方々の声援をいただき、また、ボランティアの皆様のお力をいただきゴールできました。お世話になりました。感謝申し上げます。