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よくある質問~建物編~

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Q1 建築確認書と登記の所有者が異なる場合は?

新築建物は基本的に建築確認書を受けて建築がなされます。建築確認書には「建築主」の住所氏名が記載されています。不動産登記(建物表題登記)では、この建築確認書が所有権を証明する書類として提出するのが一般的です。
 つまり建築確認書に記載の「建築主」=建物の「所有権者」となってしまいます。でも「建築主」以外の方が建築資金を出資したケースが多いのが事実です。よって出資した金額に応じて登記すべき所有権者(または所有権持分)を決定しないと、譲与税の対称になる場合もあるようです。
 「建築主」と登記すべき「所有者(または持分)」が異なるは上申書を添付して登記手続きをすることになります。上申書には出資した金額に応じた所有権者を明記し、「建築主」の印鑑証明書を添付することになります。

Q2 リフォームをしたが、登記は必要か?

建物をリフォームした場合、次のような場合は建物表題変更登記が必要にまります。
・屋根の構造を変更した
(かわら⇒ソーラーパネル)
・建物を増築した
・建物の一部を取壊した
・建物の種類を変更した
(居宅⇒店舗付住宅)
・平家建を2階建に変更した
・離れを新築した
リフォーム部分についての所有権や権利の客体を明確にするためにも登記を申請する必要があります。長年、登記をしないままでいるとリフォーム業者との音信不通となり登記必要書類が手配できずに困るような場合もありますのでご注意ください。尚、キッチンや風呂を入れ替えたり壁紙の変更などでは、登記する必要はありません。

Q3 住宅用の居宅を建築しましたが減税適用は?

基本的に建物の表題登記の登録免許税は非課税ですので減税の適用はありません。ただし、所有権保存登記や抵当権設定登記では住宅用の家屋であれば登録免許税が減税になるケースがあります。セカンドハウス(別荘など)や収益物件(賃貸アパート)は贅沢品とみなされるため登録免許税は減税されません。
 新築住宅が住宅用家屋の減税を受けるためには、床面積が50㎡以上、新築後1年以内、などの条件があります。また長期優良住宅の場合など更に登録免許税が減税されることもあります。

Q4 死亡した父名義の建物を取壊した場合は?

解体した建物が既に亡くなっている父の名義の建物の場合、相続人の内の1名から建物滅失登記を申請することが可能です。取壊証明書の他に登記申請人がお父さんの相続人であることを証明する書類が必要になります。具体的には、お父さんが亡くなっていることが記載されている戸籍謄本や住民票除票(本籍地記載)、お父さんの相続関係にあることがわかる戸籍謄本、申請人の本籍地記載の住民票など。場合によって必要書類が異なりますので注意が必要です。

Q5 建築確認書を紛失した場合、登記できるか?

一般的に建物の表題登記ではこの建築確認書を法務局に提出し、所有権を明確になるよう登記します。建築確認書は建物の所有権者を客観的に明確にする大切な書類です。建築後、すぐに登記しなかったような場合、建築確認書を紛失されるケースが多いようです。もし紛失した場合、建築地の市役所・建築指導課などに出向き、建築確認書に代わる書類を発行してもらうことも必要になります。専門的な知識が必要になりますので困ったことにならない内に登記手続きをしましょう。

~土地に関するよくある質問~


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