土地家屋調査士の業務~土地

土地の測量登記に関する業務

土地家屋調査士が行う測量の主なものを記載します。必要に応じ復元性の高い基準点測量やGPSを使った測量も行います。また測量した成果を法務局に登記申請いたします。その主な登記は次の通りです。


現況測量(仮測量)……土地地積更正登記や土地分筆登記を申請しようとする時、現地の筆界がどこにあるのか、分筆する位置や形状がどうなるのか、という状況を把握・検討するために測量を行います。また、建物の新築や増築をする時、建物の配置計画や建築確認申請に必要な現況測量も行います。地形と境界標の位置、建物の形状や位置、道路・マンホール・電柱など、その他現状把握や検討に必要な調査測量を行い、図面(現況測量図)を作成します。また、高低差(レベル)測量を行うことで土地の形状を三次元で図面化することも出来ます。

土地境界確定……土地を分筆や地積更正登記を申請する際は、土地の境界が確定している必要があります。もし境界標がない場合には、境界標を埋設しなければなりません。そのためには、申請する土地の周囲の隣接地所有者や道路・水路などの管理者(県、市役所等)と立会の下で境界を確認する作業を行います。

境界標の設置……土地の取引(売買など)、分筆登記・地積更正登記の申請、あるいは塀や擁壁などの工作物を築造する場合には、境界標が正しく設置されていることが重要です。もし1箇所でも境界標のない場合は、法務局や道路管理者(県、市役所等)で境界に関する資料を調査し、隣接地の所有者や道路・水路などの官地を管理する役所の立会を求め、境界確認及び測量を実施し境界標を正しく設置しなければなりません。

分筆登記……土地の一部を売買する場合、相続により土地を分割してそれぞれに分ける場合、共有名義の土地を分割して単有名義にする場合、畑の一部を宅地にする場合等のように、1つの土地を何らかの理由で複数の土地に分割する登記手続きを「土地分筆登記」といいます。分筆点には新しく境界標を設置し、法務局に分筆図面(地積測量図)を備付けることになり、新しい地番が登記されます。

地積更正登記……「登記簿に記載された面積」と「実測した面積」とが異なる場合に、登記簿の面積を改める手続きのことを「土地地積更正登記」といいます。 土地の取引条件として実測売買する際は、登記簿に記載された面積と実測の面積が一致している必要があります。また、「実測した面積」が「登記簿に記載された面積」よりも少ない場合、固定資産税を多く支払っている場合もあります(登記面積が課税面積の算出基準になっているからです)。

合筆登記……複数の土地を1つの土地にまとめる登記手続きを「土地合筆登記」といいます。合筆登記の申請には、制限(合筆制限)がありますので土地家屋調査士の判断が必要になります。土地合筆登記には測量業務は伴いませんが現地調査は制限がないか判断するため必須となります。尚、合筆登記完了後は土地識別情報(土地の権利証書にあたる書類)が交付されます。

地目変更登記……土地にはその現況と利用目的に応じた23種類の地目が決められています。家が建っている土地ならば「宅地」、田んぼであれば「田」といった具合に土地の種類を表示します。特に地目が「田」、「畑」の場合、農地法の制限をうけるため銀行などの金融機関からの融資(抵当権設定)が難しくなります。登記簿の地目が「田」、「畑」で実際には「宅地」の場合、地目変更登記を依頼されるケースが多いです。 23種類の地目には【田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、鉄道用地、学校用地、雑種地】があります。地目が変更した場合、土地の所有者には1カ月以内に地目変更登記を申請する義務が課されています


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