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お役立ちブログ

Q.土地区画整理地内の土地を購入し家を建てました。この土地は仮換地の状態で、土地区画整理組合から仮換地証明書、仮換地重ね図等が交付されたのですが、この状態で建物の登記はできるのでしょうか。参考図:http://to-ki.jp/data/VOL-277.gif


A.土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して土地を入れ替えする換地手法が用いられます。仮換地とは、換地処分を行うために必要のある場合に、換地の位置や範囲を仮に指定するものです。

仮換地指定後は、仮換地を従前の土地と同じように使用収益することができ、建築物を建てることも可能で、建物の登記もできます。ただし、所有権は換地処分の公告の日までは従前の土地のままです。

参考図の例に当てはめると、従前の土地(26番)にあった土地の使用収益権が仮換地(8ブロック2ロット)に移りますが、所有権は換地処分の公告の日までは従前の土地(26番)のままとなります。(ブロックとは街区を表し、ロットとは宅地1区画を示します)

そのため、所有権を示す権利証や登記簿、公図等は今まで通り26番ということになり、売却する場合も26番の移転登記を行います。建物登記の際の所在は、底地地番と仮換地のブロックロットを併記して行います。

ちなみに仮換地を本換地にするための手続は、地番と地積を変更するだけです。

Q.15年ほど前に建築した建物があるのですが、容積率をオーバーしていたため建築確認を受けておらず、登記もしていませんでした。容積率をオーバーした状態は今も変わっておらず、建築基準法に違反した状態のままですが、この建物は登記できるでしょうか?


A.建築基準法に違反した状態であっても、不動産登記法による建物の認定要件を備えていれば、登記をする必要があります。

建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めることで、国民の生命や財産の保護を図ることを目的としています。一方、不動産登記法は、不動産の現況と権利関係を公示することで、不動産取引の安全を図るのが目的です。

ですから、建築基準法上は違反建築物であっても、不動産登記法上は現況と権利関係を明らかにしておく必要があるというわけです。尚、建物の登記の際には所有者であることを証明する書類の添付が必要となりますが、通常は建築確認書や検査済証を使うのが一般的です。

今回のケースでは、建築確認書も検査済証もありませんので、それに代わるものとして固定資産税登録事項証明書や、工事施工者の工事完了引渡証明書、借地上の建築であれば敷地所有者の証明書等を使って登記することができます。

ただし、違反建築物には、行政庁から除却措置命令が出されたり、金融機関からの融資がうけられない場合がある等のリスクが伴いますので注意が必要です。

Q.庭に18平方メートルのプレハブ建物を設置して物置として利用しています。この建物は登記できるでしょうか?


A.法の規定に基づき建物と認定されれば登記できます。法の条文には次のように書いてあります。

「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない(不動産登記規則:第百十一条)」

要件をまとめると次のようになります。

1.土地に定着していて容易に移動できないこと。

2.永続性があること。

3.屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

4.その目的とする用途に供しうる状態にあること。

5.不動産として独立して取引対象となりうるものであること。

問題になりそうなのは、建物が土地に定着しているかどうかだと思います。工事現場などで見かける丸太杭の上に土台を置いて、鎹(かすがい)で固定したようなプレハブ建物は、定着しているとは言えませんので登記できません。

参考図1:
http://www.to-ki.jp/data/VOL-275_1.gif

しかし、コンクリートによる基礎を造り、これにしっかりと固定してあれば登記できるプレハブもあります。

参考図2:
http://www.to-ki.jp/data/VOL-275_2.gif

Q.家の新築を考えているのですが、建物がどの段階までできた時点で登記できるようになるのでしょうか。


A.法の規定に基づき建物と認定された時点で登記可能となります。

法の規定には、「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない(不動産登記規則:第百十一条)」とあります。

この規定を満たしていれば、工事中の建物でも登記が可能です。
原則として次の項目が認定の要件になります。

1.土地に定着していて容易に移動できないこと。

2.永続性があること。

3.屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

4.その目的とする用途に供しうる状態にあること。

5.不動産として独立して取引対象となりうるものであること。

住宅であれば、電気工事及び器具の取付、内装工事、上下水道工事等が完了し、実際に住める状態まで工事が進んだ時点で新築登記(建物表題登記)の申請ができます。

尚、この新築登記(建物表題登記)には申請義務があり、建物の所有者は、建物が完成した日から1ヵ月以内に建物表題登記を申請しなければならないことになっています。

また、建物表題登記以外にも増築した場合(建物表題変更登記)や、取り壊した場合(建物滅失登記)も同様に申請義務が課されています。

Q.私は不動産屋さん仲介の土地を購入する予定です。現地を確認したところ、境界杭は全て有りましたので境界には問題が無いように思えるのですが、大丈夫でしょうか?


A.境界杭があるだけでは十分とは言えません。

最初は正しい位置に設置されていたとしても、工事等で位置がずれたり、意図的に移動されることもあり得ますので、境界の正しい位置を復元することができる図面も必要です。

法務局に「地積測量図」が備え付けてあれば、たとえ境界杭が無くなってしまっても、元の位置に復元することができます。

さらに、隣地所有者の境界承認印が押印してある「境界確定図」があれば、境界のトラブルを防ぐことができます。

土地を購入する際には、丈夫な境界杭が設置されている事の他に、境界の根拠となる図面の存在も確認しましょう。

もし、将来にわたって境界トラブルを防止したいとお考えであれば、境界確定図の作成をお勧めします。

境界確定図の作成にはそれなりに費用もかかりますが、信用できる境界杭を維持するためには最も安全な方法と言えます。

Q.家を建てる目的で不動産屋さん仲介の土地を購入しました。その土地には境界杭が設置されていたので、登記記録の面積200平方メートルを信用して、実測せずに売買契約したのですが、家を建てる際に建築業者が土地の面積を実測したところ、10平方メートル少ないことがわかりました。どうしてこんな事が起こるのでしょうか。また、今後のために何をすればいいのでしょうか。


A.不動産登記は、不動産(土地や建物)の所有者や面積といった情報が一般公開されており、安全で円滑な不動産取引ができるようにする役割を持っています。

その登記の情報を公開しているのは登記所(法務局等)と呼ばれる国の機関で、誰でも手数料を納付して自由に見たり写しをもらうことができるようになっています。

さて、登記記録の面積と実際の面積ですが、土地に境界杭が設置されていたとしても、登記の面積が、実際の面積と一致しているとは限らないのです。むしろ誤差も含めて多少の違いがあることが多いようです。

面積の違いが起きる原因としては、次のようなことが考えられます。

1、元々の面積が違っていた場合

計算ミスや記載ミスの他、測量誤差が大きかった時代に測量されたものや、税の負担を少なくするため面積が小さくなるように測量をしていた時代に登記された面積がそのまま現在まで受け継がれているような場合。

2、古い時代に分筆された土地の場合

平成17年の不動産登記法改正前の分筆登記では、分筆する部分だけ測量して、残地(残りの部分)を元の面積から差し引き計算することが可能でした。この場合、元の面積の誤差が残地だけに残りますので、分筆を繰り返すたびに残地の誤差が大きくなっていきます。

3、境界杭が移動した場合

道路工事やブロック塀工事などを行う際に、邪魔になる境界杭を抜いて、元の位置に戻さなかった場合、あるいは何らかの目的で意図的に移動したような場合等いろいろなことが考えられます。

上記以外にも数多くの原因が考えられます。

なお、現在では測量技術や機器の性能が向上し、測量誤差が無視できるほど小さくなっているほか、分筆する際には、全て実測して計算することが義務づけられましたので、分筆残地に誤差が残ることも無くなりました。それでも、古い登記が残っている土地では今回の事例のように、登記記録の面積と実際の面積が違うといった事が起こり得ます。この場合、土地境界確定図を作成し、土地地積更正登記を申請することで、両者を正しい面積で一致させることができます。

Q.知人から更地状態の土地を購入したのですが、法務局で登記を調べたら、実在しない建物が登記されていました。その建物及び所有者については知人も知らなかったようです。私はこの土地に家を建てたいと思っているのですが、どうすればいいのでしょうか?


A.法律(不動産登記法)では、取壊し等で建物が滅失した時は、取り壊した日から1ヶ月以内に、所有者が建物滅失登記を申請しなければならない事になっています。今回の例は、かつて建物が実在し、それが滅失した際、滅失登記がされないまま土地が人手に渡り、その後土地の所有者が移り変わった現在まで、古い建物の登記が残ったままになっているものと推測されます。

建物の滅失登記は、その建物の所有者に申請義務がありますので、先ずは登記されている建物の所有者を探します。

所有者本人またはその相続人が見つかれば、滅失登記に協力してもらえる場合もありますが、みつからない場合は、法務局の登記官に対して、登記の申出を行うことが出来ます。

申出を受けた登記官は、現地を調査して建物が存在しない事を確認した後、職権で建物の登記を抹消することができます。もし、滅失登記しないままだと、いつまでも存在しない他人名義の建物登記が残ることになってしまい、銀行ローンなどの融資を受けられない事があります。

そうならないために、土地を購入する際は滅失忘れ建物がないかどうか確認することをお勧めします。

Q.20年前に新築した家を登記していませんでした。今回銀行から融資を受けるため登記の必要があるのですが可能でしょうか。新築時の建築確認済証や検査済証などの書類は紛失しています。


A.法律では、建物を新築した者は1ヶ月以内に建物の登記をしなければならないと定められています。しかし、期限を過ぎても必要な書類が揃えば登記は可能です。

建物の登記に必要な書類は、登記官が申請人の所有権の取得を推測・判断できる書類で、原則として次のうちの2種類が必要とされています。

1、確認済証
2、検査済証
3、建築請負人の工事完了引渡証明書+印鑑証明書
4、建築請負契約書+工事代金領収書
5、固定資産税納付証明書又は固定資産税台帳登録事項証明書
6、敷地所有者の証明書
7、敷地の賃貸契約書
8、火災保険加入証書
9、電気ガス水道等の設備代金領収書
10、建物の建築を目的とした金融機関の貸付証明書
11、隣地居住者の証明書
12、借家人の証明書

もし、増改築等で新築当時と違う建物になっていたり、相続が発生していたりすると、上記以外の書類が必要になる場合があります。登記をしないまま何十年も放置していると、いざ登記をしようとする段になって、予想していなかった相続人を相手に遺産分割協議をしなければならない事態になる等、予期しない負担が発生する事も多々あります。

不動産登記法では、建物を新築した場合、所有者に1ヵ月以内に建物表題登記を申請する義務を負わせています。怠った場合罰則もあります。建物を新築した際には遅滞なく登記をしておくことをお勧めします。

Q.農地の慣習上の筆界にはどのようなものがあるのでしょうか?


A.農地の慣習上の筆界は、おおむね次の通りです。

(1)高低差のない農地間に畦畔がある場合
 落し水がないときは、畦畔の中央。
落し水があるときには、水を落とす側の畦畔尻。
(2)高低差がある農地間に畦畔がある場合
 傾斜がおおむね15度以上のときは、畦畔尻。
傾斜がおおむね15度以下のときには、畦畔の中央。
(3)階段畑(田)の場合
 傾斜地の法尻。
以上、農地の慣習上の筆界について、代表的な例を簡単にご紹介しました。
実際には、これとは違う場合も数多く存在しますので参考になさってください。

Q.宅地の慣習上の筆界にはどのようなものがあるのでしょうか?


A.宅地の慣習上の筆界は、おおむね次の通りです。

■隣接地と擁壁等により区画されていない場合

(1)接近して家屋が建っている場合
両屋根の庇(ひさし)の中心。
(2)隣接地が空き地の場合
壁面後退規制がない場合は、軒先の先端。
参考図2:
http://www.to-ki.jp/data/VOL-265_2.gif
※壁面後退規制とは、建物の密集を防ぐ目的で、建物の壁から境界までの 最小限の距離を定めたものです。用途地域が第一種低層住居専用地域、第 二種低層住居専用地域にある土地が対象となっています。
■隣接地と擁壁(ブロック積)により区画されている場合
(3)擁壁下に側溝がない場合
擁壁の基礎の外側。
(4)擁壁下に側溝がある場合

擁壁下の下端。
参考図4:
http://www.to-ki.jp/data/VOL-265_4.gif
以上、宅地の慣習上の筆界について、4つの例を簡単にご紹介しました。 実際には、様々な条件によりこれとは違う場合も多く存在しますので、詳しく は、弊事務所にお問合せください。