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お役立ちブログ

Q.父名義の建物(既に登記されている)に増築して二世代住宅にしようと考えています。

増築部分は食事や風呂といった日常生活の一切を行うことができる設計ですが、既存建物とは完全に遮断せず、ドアを通してお互いに行き来できるようにしたいと考えています。増築に掛かる費用はすべて私が持ちます。この場合、建物の登記はどのようにすればいいのでしょうか?


A.2通りの方法が考えられます。

1つ目の方法は、全体を一個の建物として登記する方法で、父と子の共有名義の建物として登記する方法です。この方法では、既存部分と増築部分の価格割合から父と子の持分を決めて共有持分を登記します。持分の登記は司法書士に依頼して処理する必要があります。

2つ目の方法は、既存部分と増築部分を別々の建物(区分建物)として登記する方法です(幾つかの要件をクリアする必要があります)。区分建物の登記をすると、外見上1個の建物でも、独立した2個の建物として扱われることになります。このことにより担保権を設定するときは、増築した部分だけに設定することが可能です。

区分建物の登記は主にマンションを登記する際に用いられますが、小規模な建物でも、区分建物の要件を満たすことができれば可能になります。

区分建物の要件は以下の通りです。

1、1棟の建物であること。

2、隔壁(シャッター、ドアを含む)や階層(天井、床など)によって遮断され、構造上と利用上の独立性があること。

3、区分建物として独立した用途性があり直接外への出入りが可能なこと (廊下や階段室など共用部分を利用することも含む)。

Q.土地区画整理地内の土地を購入し家を建てました。この土地は仮換地の状態で、土地区画整理組合から仮換地証明書、仮換地重ね図等が交付されたのですが、この状態で建物の登記はできるのでしょうか。参考図:https://to-ki.jp/data/VOL-277.gif


A.土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して土地を入れ替えする換地手法が用いられます。仮換地とは、換地処分を行うために必要のある場合に、換地の位置や範囲を仮に指定するものです。

仮換地指定後は、仮換地を従前の土地と同じように使用収益することができ、建築物を建てることも可能で、建物の登記もできます。ただし、所有権は換地処分の公告の日までは従前の土地のままです。

参考図の例に当てはめると、従前の土地(26番)にあった土地の使用収益権が仮換地(8ブロック2ロット)に移りますが、所有権は換地処分の公告の日までは従前の土地(26番)のままとなります。(ブロックとは街区を表し、ロットとは宅地1区画を示します)

そのため、所有権を示す権利証や登記簿、公図等は今まで通り26番ということになり、売却する場合も26番の移転登記を行います。建物登記の際の所在は、底地地番と仮換地のブロックロットを併記して行います。

ちなみに仮換地を本換地にするための手続は、地番と地積を変更するだけです。

Q.15年ほど前に建築した建物があるのですが、容積率をオーバーしていたため建築確認を受けておらず、登記もしていませんでした。容積率をオーバーした状態は今も変わっておらず、建築基準法に違反した状態のままですが、この建物は登記できるでしょうか?


A.建築基準法に違反した状態であっても、不動産登記法による建物の認定要件を備えていれば、登記をする必要があります。

建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めることで、国民の生命や財産の保護を図ることを目的としています。一方、不動産登記法は、不動産の現況と権利関係を公示することで、不動産取引の安全を図るのが目的です。

ですから、建築基準法上は違反建築物であっても、不動産登記法上は現況と権利関係を明らかにしておく必要があるというわけです。尚、建物の登記の際には所有者であることを証明する書類の添付が必要となりますが、通常は建築確認書や検査済証を使うのが一般的です。

今回のケースでは、建築確認書も検査済証もありませんので、それに代わるものとして固定資産税登録事項証明書や、工事施工者の工事完了引渡証明書、借地上の建築であれば敷地所有者の証明書等を使って登記することができます。

ただし、違反建築物には、行政庁から除却措置命令が出されたり、金融機関からの融資がうけられない場合がある等のリスクが伴いますので注意が必要です。

Q.庭に18平方メートルのプレハブ建物を設置して物置として利用しています。この建物は登記できるでしょうか?


A.法の規定に基づき建物と認定されれば登記できます。法の条文には次のように書いてあります。

「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない(不動産登記規則:第百十一条)」

要件をまとめると次のようになります。

1.土地に定着していて容易に移動できないこと。

2.永続性があること。

3.屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

4.その目的とする用途に供しうる状態にあること。

5.不動産として独立して取引対象となりうるものであること。

問題になりそうなのは、建物が土地に定着しているかどうかだと思います。工事現場などで見かける丸太杭の上に土台を置いて、鎹(かすがい)で固定したようなプレハブ建物は、定着しているとは言えませんので登記できません。

参考図1:
https://www.to-ki.jp/data/VOL-275_1.gif

しかし、コンクリートによる基礎を造り、これにしっかりと固定してあれば登記できるプレハブもあります。

参考図2:
https://www.to-ki.jp/data/VOL-275_2.gif

Q.家の新築を考えているのですが、建物がどの段階までできた時点で登記できるようになるのでしょうか。


A.法の規定に基づき建物と認定された時点で登記可能となります。

法の規定には、「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない(不動産登記規則:第百十一条)」とあります。

この規定を満たしていれば、工事中の建物でも登記が可能です。
原則として次の項目が認定の要件になります。

1.土地に定着していて容易に移動できないこと。

2.永続性があること。

3.屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

4.その目的とする用途に供しうる状態にあること。

5.不動産として独立して取引対象となりうるものであること。

住宅であれば、電気工事及び器具の取付、内装工事、上下水道工事等が完了し、実際に住める状態まで工事が進んだ時点で新築登記(建物表題登記)の申請ができます。

尚、この新築登記(建物表題登記)には申請義務があり、建物の所有者は、建物が完成した日から1ヵ月以内に建物表題登記を申請しなければならないことになっています。

また、建物表題登記以外にも増築した場合(建物表題変更登記)や、取り壊した場合(建物滅失登記)も同様に申請義務が課されています。

Q.私は不動産屋さん仲介の土地を購入する予定です。現地を確認したところ、境界杭は全て有りましたので境界には問題が無いように思えるのですが、大丈夫でしょうか?


A.境界杭があるだけでは十分とは言えません。

最初は正しい位置に設置されていたとしても、工事等で位置がずれたり、意図的に移動されることもあり得ますので、境界の正しい位置を復元することができる図面も必要です。

法務局に「地積測量図」が備え付けてあれば、たとえ境界杭が無くなってしまっても、元の位置に復元することができます。

さらに、隣地所有者の境界承認印が押印してある「境界確定図」があれば、境界のトラブルを防ぐことができます。

土地を購入する際には、丈夫な境界杭が設置されている事の他に、境界の根拠となる図面の存在も確認しましょう。

もし、将来にわたって境界トラブルを防止したいとお考えであれば、境界確定図の作成をお勧めします。

境界確定図の作成にはそれなりに費用もかかりますが、信用できる境界杭を維持するためには最も安全な方法と言えます。