土地の面積

Q.登記記録に記録されている土地の面積(地積)は、どのように計算するのでしょうか?


A.土地の面積を計算する場合には、まず境界をはっきりさせるための測量(境界確定測量)を行い、その測量結果に基づいて計算します。境界確定測量の成果として得られるのは、境界点の座標値です。


面積の計算は、境界点の座標から方程式により算出する、座標面積計算(ざひょうめんせきけいさん)で行うのが主流です。座標面積計算が主流になる前は、土地を三角形に区切って、それぞれの三角形の面積を足し合わせる、三斜面積計算(さんしゃめんせきけいさん)が使われていました。


法務局に保管されている地積測量図には、面積計算の方法及び計算結果も掲載されていますが、古い地積測量図には三斜面積計算で計算されているものが多く存在します。
参考図1:http://www.to-ki.jp/data/VOL-327_1.gif

尚、土地の面積は、水平投影面積(すいへいとうえいめんせき)と呼ばれる面積を使います。水平投影面積は、土地が傾斜していても、水平に置き換えて計算します。つまり、その土地を真上から見たときの面積ですので、実際の見かけ上の面積とは違うことに注意してください。

参考図2:http://www.to-ki.jp/data/VOL-327_2.gif

また、土地の面積を実際に測ると、登記の面積(地積)と違う場合があります。このような場合には、登記を正しい面積に直す手続が必要になります。

「地積」とは?

Q.土地の登記記録に記載されている「地積」とはどんなものなのでしょうか?

A.地積(ちせき)とは、簡単に言えば土地の面積ですが、計算方法や数字の表し方に決まりがあります。地積は、境界線で囲まれた一筆の土地の広さを水平投影面積で表したもので、境界の測量に基づいて計算されます。

水平投影面積とは、その土地を真上から見たときの面積です。土地が傾斜していても、水平に置きかえて計算します。

土地の広さは、平方メートルを単位として定められ、1平方メートルの100分の1未満は切り捨てられます(条件によっては、1平方メートル未満を切り捨てる場合もあります)。

昔の登記簿には、尺貫法で記載された地積もありましたが、今では全て平方メートルで統一されています。土地の面積はとても重要な情報ですが、登記情報と実際の面積が必ずしも 一致しているとは限りません。違っている場合もあります。

登記情報と実際の面積が一致しないまま放置しておくと、将来境界紛争や不動産取引の障害となるおそれがあります。地積測量図が備え付けられていれば、その内容と現地を照らし合わせることで、面積を確認する事ができます。

もし、実際に測った土地の面積が地積と違う場合には、登記記録を正しい面積に直す「地積更正登記」の手続が必要になります。地積更正登記を申請する際には、土地の境界をはっきりさせるための測量(境界確定測量)や、正しい境界が記載された図面(境界確定図)等が必要になります。

地目とは

Q.土地の登記記録には「地目」が記載されていますが、この「地目」とは何
を意味しているのでしょうか?


A.地目(ちもく)は、土地の利用状況によって定められる名称です。家が建っている土地であれば「宅地」、農地であれば「田」や「畑」とい った具合に23種類の地目があります。

【23種類の地目】

田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、 運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝(せいこう)、保安林、公衆用道路、公園、鉄道用地、学校用地、雑種地

地目についての詳細は、下記ページを参照してください。
 http://www.to-ki.jp/data/chimoku.html

地目は土地の登記記録の表題部に記録されています。もし、土地の利用状況が、登記上の地目と違う状況になった場合には、そ の土地の所有者は地目の変更登記を申請しなければならないことになっています。土地地目変更登記とは、登記記録の内容をその土地の利用状況に合わせる(変更する)手続きのことをいいます。地目を変更する具体例としては次のようなものがあります。

・家を取り壊した跡地(宅地)を駐車場にした時

・山林や農地に家を建てた時

地目は、固定資産税の評価や土地の取引価格に影響を与えることがありますので、ご自分の土地の地目がどうなっているのか確認しておくことをおすすめします。尚、地目の変更には、農地転用の手続や土地分筆登記を伴う場合があります。また、各種書類の作成にも専門的な知識が必要になります。

「筆界」?「所有権界」?

Q.土地の境界には「筆界」の他に、「所有権界」と呼ばれるものがあるそうですが、どんな違いがあるのでしょうか?


A.筆界(ひっかい)とは、法務局に登記されている地番と地番の境のことで、個人の意思で勝手に変更することはできません。筆界の変更は、分筆登記や合筆登記といった法律上の手続きが必要で、「公法上の境界」とも呼ばれます。

所有権界(しょゆうけんかい)は、土地の所有権の及ぶ範囲の境を意味し、お隣さんとの話し合いで自由に決めることができます。所有権界は「私法上の境界」とも呼ばれます。

「筆界」と「所有権界」は一致していれば問題はないのですが、一致しない状態になると、トラブルを招く恐れが出てきます。

例えば、変更前の境界(登記された筆界)のままだと土地の使い勝手が悪いので、お隣さんと話し合い、お互いの土地の一部を交換して、使いやすい形に境界を変更したと想定しましょう。

参考図:https://www.to-ki.jp/data/VOL-311.gif

このとき、変更結果をまだ登記(分筆・所有権移転)していない状態の境界が所有権界です。お隣さんとの話し合いで境界を変更しても、法務局に登記された境界(筆界)が変更前のままだと「筆界」と「所有権界」が一致していない状態になります。

このまま放置しておくと、第三者に売買する場合や、本人が亡くなり相続が発生した後等に境界紛争に発展しかねません。この場合、境界の変更結果を登記(分筆・所有権移転)して「所有権界」と「筆界」を一致させる事でトラブルを防止することができます。

「筆界」とは

Q.土地の境界には「筆界」と呼ばれるものがあるそうですが、「筆界」とはどういうものなのでしょうか?


A.「筆界(ひっかい)」とは、法務局に登記されている地番と地番の境のことで、土地の取引を行う場合に、とても重要な役割を果たします。不動産登記法では、筆界で囲まれたひとつの土地を「一筆の土地」と呼び、それぞれに地番をつけることになっています。

「筆界」は法律によって定められた境界ですので、個人の意思で勝手に変更することはできません。筆界を変更するには、分筆や合筆といった登記手続が必要になります。また、筆界は法務局に備え付けられている図面で確認することができます。

最初に筆界が定められたのは明治時代ですが、長い年月の間に、土地の所有者が変わったり、土地の利用形態が変わったりして、現況の境界線が、いつのまにか真正な筆界と違っている場合も多く存在します。

現況の境界線が筆界と違ったまま放置しておくと、第三者に売買する場合や、本人が亡くなり相続が発生した後等に境界紛争に発展しかねません。現況の境界線と筆界とを一致させておくことは、不動産トラブルを防ぐ役割もあります。

現況の境界線と筆界とを一致させるには、登記手続が必要になります。

新築建物の登記手順とは

Q.住宅ローンを利用して建物を新築する場合、複数の登記手続きが必要とのことですが、どんな順番で行われるのでしょうか?


A.銀行などの住宅ローンを利用して建物を新築する場合、建物表題登記、所有権保存登記、抵当権設定登記が必要になります。今まで存在しなかった建物を新築するわけですから、登記記録も新たに作成される事になるのですが、登記記録の作成には順番があります。

不動産の登記記録は、表題部・権利部甲区・権利部乙区の3部構成になっていて、それぞれ次の箇所に登記されます。

建物表題登記  —– 表題部
所有権保存登記 —– 権利部甲区
抵当権設定登記 —– 権利部乙区

参考図(建物の登記記録):
https://www.to-ki.jp/center/useful/images/tohon_tatemono1(2).gif

新たに登記記録を作成する場合、権利に関する登記(甲区・乙区)は、表題部が無ければできませんし、乙区は、甲区が無ければできません。

つまり、

(1)建物表題登記
(2)所有権保存登記
(3)抵当権設定登記

の順番で登記手続する必要があります。また、これらの登記手続を代理できるのは、次の資格者です。

建物表題登記 —–土地家屋調査士
所有権保存登記—-司法書士
抵当権設定登記—-司法書士

尚、既存の建物に抵当権を設定する場合でも、既存建物が登記されていなければ、今回紹介した順番で登記することになります。

登記記録とは

Q.登記記録にはどのような情報が記載されるのでしょうか?


A.不動産の登記記録には、土地と建物の2種類があり、土地については1筆(1区画)ごとに、建物については1個ごとに作成されます。

登記記録は、土地も建物もそれぞれ「表題部」と「権利部」に分かれています。さらに権利部が「甲区」と「乙区」に分かれていますので、全体としては、表題部・権利部甲区・権利部乙区の3部構成になっています(権利の登記がなされていない場合には表題部だけの場合もあります)。

登記記録のそれぞれの部分には次のような情報が記載されています。

■表題部
土地:所在・地番・地目(土地の現況)・地積(土地の面積)など
建物:所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積など

■権利部(甲区)
所有者に関する事項が記載されています。その不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因(売買、相続など)で所有権を取得したかがわかります。所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分など

■権利部(乙区)
抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されています。抵当権設定、地上権設定、地役権設定など

不動産の登記記録は誰でも手数料を納付して自由に見たり写しをもらうことができるようになっています。登記記録の写し(全部事項証明書)の参考イメージがありますので参考にしてください。

土地の登記記録:
https://www.to-ki.jp/center/useful/images/tohon_tochi1(2).gif

建物の登記記録:
https://www.to-ki.jp/center/useful/images/tohon_tatemono1(2).gif

表示登記の種類

Q.表示に関する登記には、どんな種類があるのでしょうか?


A.「表示に関する登記」とは、土地や建物(不動産)の物理的な状況をはっきりさせるための登記で、不動産登記の「表題部」に記載されることを前回伝えしました。

不動産登記の見本写真がありますので参考にしてください。
(赤の枠内が表題部です)

参考写真:https://www.to-ki.jp/data/VOL-305.jpg

まだ登記されていない不動産について最初に行うのが表題登記ですが、これは表示に関する登記の一つです。

また、既に登記されている表題部の事項に変更があった時に行う変更登記や、誤りを正しく改める更正登記も表示に関する登記になります。

表示に関する登記には、次のような種類があります。

■土地について
表題登記、分筆、合筆、地目変更、地積更正など

■建物について
表題登記、増築、滅失、種類の変更、合併、合体など

尚、表題部にはその不動産の所有者の住所や氏名も記載されますが、表題登記をした後、まだ権利の登記がなされていない時点で、所有者の住所や氏名を変更・更正する場合も、表示に関する登記になります。ただし、不動産の売買などによって、所有者や共有者の持分が変更になった場合には、権利に関する登記の手続が必要になります。

調査士が行う登記

Q.土地家屋調査士が行う「表示に関する登記」とはどんなものなのでしょうか?


A.「表示に関する登記」とは、土地や建物(不動産)の物理的な状況をはっきりさせるための登記です。

土地や建物の物理的な状況とは、土地であれば、所在・地番・地目・地積など。建物ならば、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などをいいます。

そして、これらを登記する一連の作業を仕事(業)として行うことを認められている唯一の国家資格者が、土地家屋調査士です。

前回、不動産の登記は、「表題部」と「権利部」に分かれている事をお伝えしましたが、表示に関する登記は、表題部に記載されます。

不動産登記の見本写真がありますので参考にしてください。(赤の枠内が表題部です)

参考写真:https://www.to-ki.jp/data/VOL-305.jpg

尚、不動産に関する権利の登記(所有権保存・移転登記、抵当権の設定登記など)は司法書士が担当しますが、権利の登記は、先に表示に関する登記がなされていることで登記が可能となります。

まだ登記されていない不動産を登記する場合、最初に行うのは「表示に関する登記」で、土地家屋調査士が担当することになります。

新築後の「登記」とは

Q.家を建てた際に行う「登記」とはどんなものなのでしょうか?


A.登記(とうき)とは、法律によって定められた財産などの事柄を、登記簿と呼ばれる帳簿(磁気ディスク)に記載する事をいいます。

登記には、会社に関する一定の情報を記載する商業登記、不動産に関する一定の情報を記載する不動産登記等があります。家を建てた時に行うのは不動産登記です。

不動産登記は、わたしたちの不動産(土地や建物)の情報を一般公開するためにあります。どこにどんな不動産があり、それが誰のものなのか、といった状況を、誰が見てもわかるようにすることで、安全で円滑な不動産取引ができるようにする役割があります。

不動産の登記簿には、土地登記簿と建物登記簿の2種類あって、それぞれ「表題部」と「権利部」に分かれています。権利部は、さらに「甲区」と「乙区」に分かれています。

不動産登記簿のそれぞれの部分には次のような情報が記載されています。

■表題部
不動産の物理的な現況が記載されています。
土地:所在・地番・地目(土地の現況)・地積(土地の面積)など
建物:所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積など

■権利部(甲区)
所有者に関する事項が記載されています。
その不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因(売買、相続など)で所有権を取得したかがわかります。所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分など

■権利部(乙区)
抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
抵当権設定、地上権設定、地役権設定など

尚、不動産の登記簿は誰でも手数料を納付して自由に見たり写しをもらうことができるようになっています。

登記簿謄本(全部事項証明書)の参考イメージがありますので参考にしてください。

参考図:https://www.to-ki.jp/data/VOL-304.gif